Deweloper buduje na kredyt: na co wrócić uwagę przy zakupie mieszkania w inwestycji obciążonej kredytem hipotecznym?

Po wejściu w życie tzw. ustawy deweloperskiej rynek krajowy rynek nieruchomości uległ zdecydowanej przemianie. Zawarte w niej postanowienia zabezpieczają interesy kupujących nieruchomości od dewelopera. Kilka lat temu słyszeliśmy o upadających firmach i licznych problemach lokatorów, którzy wpłacili duże sumy pieniędzy i nie mogli wprowadzić się do własnego mieszkania. Od 2012 roku zakup nowego mieszkania w powstającej inwestycji jest znacznie bezpieczniejszy. W żadnym wypadku nie należy rezygnować z zakupu lokalu mieszkalnego tylko dlatego, że deweloper zaciągnął kredyt hipoteczny na przeprowadzenie prac budowlanych i wykończeniowych. Jak obecnie wygląda finansowanie inwestycji deweloperskich? Jaki wpływ na finansowanie inwestycji mieszkaniowych mają regulacje z „ustawy deweloperskiej” ? Dlaczego nie należy obawiać się zakupu mieszkania w inwestycji obciążonej kredytem hipotecznym?

Jak obecnie wygląda finansowanie inwestycji deweloperskich?

Za sprawą ustaw sejmowych, które weszły w życie w kwietniu 2012 roku zdecydowanie, poprawiła się pozycja inwestorów, którzy planują zakup mieszkania na rynku pierwotnym. Ustawa deweloperska chroni kupującego przed nieuczciwymi działaniami dewelopera. Firma zajmująca się budową budynków mieszkalnych nie ma już bezpośredniego dostępu do pieniędzy wpłacanych przez klientów. Wielu deweloperów jest zmuszonych do zaciągania kredytów na finansowanie inwestycji. Pieniądze wpłacane przez przyszłych mieszkańców inwestycji są w pełni zabezpieczone, ponieważ spoczywają na rachunkach powierniczych, nad którymi pieczę pełnią banki. Wyróżniamy dwa typy rachunków powierniczych:

I. Otwarty rachunek powierniczy pozwala deweloperowi na częściowe dysponowanie środkami na nim złożonymi. Bank przelewa fundusze na rachunek firmy deweloperskiej w miarę postępów budowy.

II. Zamknięty rachunek powierniczy to najbezpieczniejsza z form zabezpieczenia interesów inwestora. W tym przypadku bank przelewa pełną kwotę wartości mieszkania na rachunek dewelopera dopiero po tym, jak przeniesie prawa do lokalu na kupującego.

W kolejnym poście przeczytacie Państwo więcej na temat rachunków powierniczych oraz ich typów. Zachęcamy od zapoznania się z artykułem (link).

Jak deweloperzy finansowali inwestycje w przeszłości?

W celu lepszego zrozumienia założeń ustawy deweloperskiej warto porównać sposoby finansowania nieruchomości przed laty i dziś. Omawiając sposoby finansowania inwestycji deweloperskich, musimy Państwu przypomnieć, że część mieszkań z rynku pierwotnego, które są w sprzedaży, może być rozliczana według starych założeń. Taka sytuacje może mieć miejsce w przypadku, gdy kupujemy mieszkanie w dużej, wieloetapowej inwestycji, której budowa rozpoczęła się przed wieloma laty. Przed 2012 rokiem deweloperzy mogli dowolnie kierować sposobem finansowania i sprzedaży nowych mieszkań. Na rynku dominowały inwestycje finansowane przez jej przyszłych mieszkańców. W praktyce wszystkie wpłaty nabywców lokali mieszkaniowych wpływały na jeden rachunek bankowy, który należał do dewelopera. Deweloper mógł przeznaczyć środki na dowolny z prowadzonych przez siebie projektów. Dowolność w dysponowaniu pieniędzmi inwestorów mogła nieść negatywne następstwa w przypadku straty płynności finansowej przez dewelopera. W najgorszym wypadku dochodziło do sytuacji, w której kupujący nie mógł wprowadzić się do zakupionego mieszkania, ponieważ deweloper plajtował i nie mógł dokończyć budowy. Inwestor musiał spłacać kredyt hipoteczny, czekając na rozwój wydarzeń i wyroki odpowiednich sądów.

Bezpieczeństwo transakcji, a obciążona hipoteka realizowanej inwestycji mieszkaniowej.

Zabezpieczeniem kredytu, z którego finansowana jest inwestycja deweloperska to najczęściej hipoteka na powstającej nieruchomości. Obciążona hipoteka może zabrzmieć groźnie i powodować, że w głowie przyszłych nabywców zapali się czerwona lampka. Niesłusznie, ponieważ ustawa deweloperska reguluje ten aspekt transakcji. Znaczący jest tu udział banku, który wystawia kupującemu mieszkanie promesę, w której deklaruje zwolnienie lokalu spod hipoteki w momencie wpłaty pełnej kwoty, zawartej w umowie, jaką podpisujemy z deweloperem. Wpłacone przez nas środki przeznaczane są na spłatę kredytu, jaki zaciągnął deweloper. W większości przypadków promesa bankowa jest konieczna, by starać się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Po otrzymaniu wpłaty przedstawiciel firmy deweloperskiej występuje do banku obsługującego inwestycję o tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Hipoteka, ciążąca na całym budynku przestaje dotyczyć konkretnego lokalu i nie obciąża jego księgi wieczystej. Bank, który obsługuje kredyt hipoteczny inwestora, może wtedy dokonać wpisu jako pierwszy. Dopiero całkowita spłata kredytu skutkuje wykreśleniem hipoteki. Niezależnie od wysokości spłat kredytu, jaki zaciągnął deweloper, nie obniża się wysokość hipoteki całej inwestycji. Gdy budynek zostaje oddany do użytkowania w księgach wieczystych nadal zawarta, jest informacja o znacznym obciążeniu hipoteki.

Czy zakup mieszkania w inwestycji obciążonej kredytem hipotecznym jest korzystny dla kupującego?

Inwestycja deweloperska obciążona kredytem hipotecznym nie powinna przerażać kupujących. W transakcji uczestniczy bank, który podejmuje się dokładnego sprawdzenia dewelopera. Przed udzieleniem wielomilionowego kredytu pokonywany jest drobiazgowy przegląd biznesplanu, kosztorysu, harmonogramu budowy, opłacalności inwestycji oraz innych zobowiązań dewelopera.

Na krajowym rynku doszło do zdecydowanej zmiany modelu finansowania inwestycji deweloperskich. Założenia deweloperskie, promesy bankowe i rachunki powiernicze sprawiły, że zakup mieszkania z rynku pierwotnego przestał być transakcją podwyższonego ryzyka, zwłaszcza gdy kupujemy mieszkanie u mniejszego lub nowego na rynku dewelopera.

Ta strona wykorzystuje pliki cookies w celach statystycznych oraz w celu dostosowania naszych serwisów do indywidualnych potrzeb klientów. Zmiany ustawień dotyczących plików cookie można dokonać w dowolnej chwili modyfikując ustawienia przeglądarki. Korzystanie z tej strony bez zmian ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zapisane w pamięci urządzenia.

rozumiem
-->